都内近郊の駅向かいのビルに、「居酒屋」のフランチャイズチェーンに加盟している店があります。
対象の店は２階で、３７坪、ビルは１９８７年に建てられた物件です。
取り交わしは１９９７年で、敷金は１０ヵ月分です。
月別アーカイブ: 2015年4月
貸主は破綻～しかし５５万円の値下げを実現！
「信託銀行」が、地主と土地信託取り交わしをし、運動施設を建設し、ジム施設経営会社と賃貸借の取引していた物件例です。
貸主は「信託銀行」で、借主は運動施設を経営管理するA社です。
土地の持ち主は信託銀行に土地の運用を依託し、賃貸料から利益の分配を得るという形態です。
引き下げ請求額の算出方法
では、賃貸料をどれほど軽減させてもらうか、その請求額を割り出す作業に入ります。
これは、「借地借家法」の減額請求の意図に基づく出し方です。
現在は、賃貸借物件の値段は低下しています。また、景気も非常に変わっていて、借主の返済能力も低下しています。
経営陣と担当者の意思統一が重要です
店を数十店舗、もしくは数百店舗営んでいる会社においては、賃貸料の値下げ額の合計は大きくなります。
この不況の下では、経費の内容を根本的に変えることが戦いに勝利する条件でしょう。会社持続のためには、賃貸料の引き下げは必ず必要となります。
このポイントを経営陣（社長・役員）が強く意識し、意思統一をはかっておくことが大切となります。
借地と借家～それぞれの法律～
地代等増減請求権第11条（土地のみの賃貸借のケース）と借賃増減請求権第32条（建物の賃貸借のケース）の異なる点は「借地」か「借家」か、だけなのです。
法律の条文は、ふだん見慣れていない文章がたくさんあるため理解できないものではありますが、要点をまとめると次のようになります。
自動増額特約と賃料保証特約の最高裁判例
これまで「借地借家法」に関してお伝えしてきましたが、借主はそういった法律に守られていることを理解して賃料引き下げの交渉に取り組んでください。
ですが、「借地借家法」を旗印にして、貸主惻を攻めて行けというわけではありません。
「法律でこのように決まっているので、引き下げを認めろ」という出方だと、先方は態度を硬化させます。
地代増額特約と地代をめぐる最高裁判例
貸主だけに限らず裁判所や弁護士も、家賃指数を発言することがよくあります。
ただ、家賃は高止まりの状態ので書かれてますし、景気の著しい変化が家賃指数へは反映されていないのです。
引き下げの交渉をする時は、このことも覚えておいてください。
借地借家法とはどのような法律なのか
家やテナントを借りるとなった時に重要なのが「借地借家法」です。
これはいかなる法律で、なぜ重要なのかをお話したいと思います。
民法の「契約自由の原則」では、対象者の意思を優先させるために、契約の内容は自由自在に決められることになっています。
このことを不動産の賃貸借契約に当てはめるとどうなるか考えてみましょう。
賃貸料引き下げることの効果とは
「高止まり」になる原因には、借主サイドが賃貸料引き下げの目的とその効果をさほど計算していないことなどもあります。
目的と効果を把握していないから、意欲的になれないのです。
交渉の時点で、おおかたの企業が「経済状況が悪い」「収入が減った」というわけで、値下げの申込みをしています。
現在の賃貸料はなぜ高止まりしているのか？
前回お話したケースでは契約書のことには触れなかったのですが、大家さんの見解の判断基準には「賃貸借契約書」の約束が存在します。
取り交わし内容は３年経過のたびに増額改定条件があったのです。
まして、賃貸料引き下げのについては約束していないという言い分です。
賃貸料が高止まりすることになった原因には、この「契約書」の問題も存在しているのです。