不動産賃貸業の貸主は、ビルなど不動産にいったん投資すれば、後は安定した賃貸料が入るので、投資回収も問題なく、収益も上がるものだと思っている人がほとんどです。
ですが、それはすでに過去のものです。
この頃では、大家の投資回収は筋書きどおりに進まない時代になってきたのです。
定期借家契約のメリットを考える
今回のお話は、賃貸料の直接的な引き下げ交渉とはいえませんが、借主、貸主双方に収益をもたらす合わせ技です ので紹介します。
「事業用定期借地契約」で１６０坪の土地を借りて営業している、社のケースです。
［事業用定期借地契約］は、契約期間が10年から20年です。
賃貸料の見直しポイント～質権・更新料と期間～
土地のみの賃貸借、「事業用定期借地契約」で約１２００坪の土地を借りた、会社がありました。
地代は毎月１２０万円、保証金は１億円、契約の期間は20年です。
その当時の地価は坪４０万円だったんですが、最近では坪15万円ほどに落ちています。
この会社は、どのような方法で引き下げを成功させたのでしょうか。
値下げ交渉にはどのような方法があるのか
賃貸料引き下げ交渉をすすめるには
賃貸料引き下げの交渉は、賃貸料を下げるのが目的ですが、ただ単に賃貸料を下げるために、一途に進めていくだけで解決することはありません。
いまの経済社会は構造的に大幅に変化しています。
なので、賃貸料値下げというひとつのことをとらえて手直ししていこうというだけでは、思い通りにならないのです。
引き下げの請求をおこなう時の心構え
賃貸料変更の担当者は、引き下げ交渉の困難さを把握しておくことが不可欠です。
大家にとっては、賃貸料引き下げはまだ思わぬ申し入れになりますから、何も考慮していません。
一部の大家は認識していますが、おおかたの大家は経済変化への対応が遅れています。
具体的な値下げ交渉のタイミングはいつなのか
いかなる交渉でも、タイミングを見逃してしまうと実行しづらくなるでしょう。
それでは、どんな点を理解して交渉したら大丈夫かというと、とにかく「景気回復への対応」の一環ということで引き下げ交渉を始めるべきではないでしょうか。
近頃は不良債権の処理に見通しが付いたとか、会社の実績が上昇してきたとか、ペイオフの開始で銀行が落ち着いてきたなどと言われています。
戻らないはずの保証金が返金された
借主の薬局は、開店から６年後に３０％の引き下げ請求をし、賃料を１２６万円に下げようとしたケースです。
引き下げ請求をしている途中で、業績不振に堪え切れなくなりなり、閉店撤退、その後、破たんしてしまった薬局がありました。
敷地６５０坪、建物は約２００坪、賃貸料は月１８０万円、保証金4000万円、20年契約という物件です。
借主の判断基準の誤りが高どまりの要因に
「いくら値下げすることがよいのか」、その判断の基準が借主にないことも要因の１つだと言えます。
借主の一般的な賃貸料の判断の基準は、大体以下のようなものです。 「この店は業績が一定の経営効率を越えている。
収益を得てている。
不良資産の処理と賃貸料の支払い方法
神奈川県のある中華食堂は、４階建てビルの１階と２階の計90坪を、賃貸料が毎月１８５万円でした。 1
982年から20年以上借りていました。その間には何回か賃貸料の値上げがありました。敷金は５００万円です。