ミニチュアの町並み

不動産賃貸業はもうかるというのは過去の話

不動産賃貸業の貸主は、ビルなど不動産にいったん投資すれば、後は安定した賃貸料が入るので、投資回収も問題なく、収益も上がるものだと思っている人がほとんどです。 

ですが、それはすでに過去のものです。

この頃では、大家の投資回収は筋書きどおりに進まない時代になってきたのです。

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定期借家契約

定期借家契約のメリットを考える

今回のお話は、賃貸料の直接的な引き下げ交渉とはいえませんが、借主、貸主双方に収益をもたらす合わせ技です ので紹介します。 

「事業用定期借地契約」で160坪の土地を借りて営業している、社のケースです。

[事業用定期借地契約]は、契約期間が10年から20年です。

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更新の期間

賃貸料の見直しポイント~質権・更新料と期間~

土地のみの賃貸借、「事業用定期借地契約」で約1200坪の土地を借りた、会社がありました。 

地代は毎月120万円、保証金は1億円、契約の期間は20年です。

その当時の地価は坪40万円だったんですが、最近では坪15万円ほどに落ちています。 

この会社は、どのような方法で引き下げを成功させたのでしょうか。

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値下げ交渉

賃貸料引き下げ交渉をすすめるには

賃貸料引き下げの交渉は、賃貸料を下げるのが目的ですが、ただ単に賃貸料を下げるために、一途に進めていくだけで解決することはありません。 

いまの経済社会は構造的に大幅に変化しています。

なので、賃貸料値下げというひとつのことをとらえて手直ししていこうというだけでは、思い通りにならないのです。

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テナントビル

引き下げの請求をおこなう時の心構え

賃貸料変更の担当者は、引き下げ交渉の困難さを把握しておくことが不可欠です。 

大家にとっては、賃貸料引き下げはまだ思わぬ申し入れになりますから、何も考慮していません。

一部の大家は認識していますが、おおかたの大家は経済変化への対応が遅れています。 

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値下げのタイミング

具体的な値下げ交渉のタイミングはいつなのか

いかなる交渉でも、タイミングを見逃してしまうと実行しづらくなるでしょう。

それでは、どんな点を理解して交渉したら大丈夫かというと、とにかく「景気回復への対応」の一環ということで引き下げ交渉を始めるべきではないでしょうか。 

近頃は不良債権の処理に見通しが付いたとか、会社の実績が上昇してきたとか、ペイオフの開始で銀行が落ち着いてきたなどと言われています。

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ドラックストアー

戻らないはずの保証金が返金された

借主の薬局は、開店から6年後に30%の引き下げ請求をし、賃料を126万円に下げようとしたケースです。

引き下げ請求をしている途中で、業績不振に堪え切れなくなりなり、閉店撤退、その後、破たんしてしまった薬局がありました。

敷地650坪、建物は約200坪、賃貸料は月180万円、保証金4000万円、20年契約という物件です。

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